农村房屋买卖近几年由于农村房屋的价值增长产生诸多纠纷，如何来判定合同是否有效成为纠纷的主要焦点，今天就受让人为农村经济集体之外的人之间的房屋买卖合同效力，了解法院是如何裁判的。

【案例简介】

2012年2月15日，王某、李某双方签订《房屋买卖协议》，合同约定的主要内容为：王某自愿将坐落于贵店村一组自建房屋的第三层毛坯套房出售给李某，面积约为148㎡。李某对被告所要出售的该套房屋作了充分了解，愿意购买；房屋总价款为184 800元，签订协议时付8万元，2012年7月30日以前支付5万元，李某装修时付4万元，余款待王某的土地使用证办下来后付清；该协议签字生效，李某房款交清，王某房屋交付后，李某即永久拥有该套房屋的所有权。如遇国家或有关单位征用，该套房屋的有关补偿由李某享用，王某不得提出任何争议。本楼占地面积148㎡土地永久性由被告所有，一切费用与楼上买方无关；王某现持有整栋房屋的建房许可证，但王某不负责办理该套房屋的产权证件，房屋买卖成交后按政策如果不能办理产权过户手续，李某不得追究被告责任。如李某需要办证，王某协助，所需办证费用由李某承担。如果今后按政策能够办理产权过户手续，李某亦需要办理产权手续，一切手续费及税费均由李某负责，王某协助提供相关证件；任何一方违约，赔付由此给守约方带来的全部损失。签订协议的当日，李某给王某付款8万元，王某出具了收条一份，该收条的主要内容：今收到杜沥泉购房订金捌万园整（8万元）。嗣后，李某未按约定的时间支付房款，亦不接受房屋，并以该房屋属小产权房、双方签订的协议违背了国家法律的相关规定为由，而要求被告返还交付的购房款。双方为此未达成一致意见。2012年8月，李某向本院提起诉讼，请求法院确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效；判令被告向原告返还购房款8万元。

同时查明：原告杜沥泉是屈原镇天龙村村民；被告出售给原告的房屋是在原有宅基地基础上翻修扩建，建房占有的土地属茅坪镇杨贵店村集体所有制土地。

判决结果：法院支持了李某的诉讼请求，判令合同无效，王某返还购房款8万并支付利息。

【案例分析】

所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订《房屋出售协议》虽属自愿，在协议中约定土地不转让，但根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。我国《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”被告人自建的房屋，虽属其所有，但所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。

我国《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。当今社会宅基地分配仍具有社会保障性质，宅基地若大量交易将导致强势群体对宅基地的兼并，大量失地农民将生活无着，会对社会秩序造成巨大冲击。我国人多地少的国情决定国家对土地使用采取严格的限制政策，其目的是让农民保住自己的住宅，是维护和谐稳定的社会秩序的需要，也是为农民负责、保障其基本生存权的需要。

王某、李某告所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，李某不是茅坪镇杨贵店村村民，不具备该区域内购房权利。王某将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的李某，双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。故王某基于合同而收取的原告购房款8万元应予返还。导致协议无效，王某、李某告双方均有过错，故对双方提出的损失问题由各自承担。

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